Coanfitrión en Airbnb: ¿el pago dividido sustituye la liquidación al propietario?

Imagina no tener que hacer más liquidaciones. El huésped hace el check-in y, al final del siguiente día hábil, Airbnb paga a las dos partes, cada una en su cuenta: tu parte a la gestora y la del propietario al propietario. Nadie transfiere nada a nadie, y no queda dinero de terceros parado en tu banco esperando a fin de mes.

Eso es lo que ofrece Airbnb con los pagos al coanfitrión, dividiendo el pago entre anfitrión y coanfitrión. Para muchas gestoras, parece demasiado bueno para ser verdad.

En parte, lo es: resuelve muchas cosas. Pero plantea preguntas que casi nadie se hace antes de activarlo. ¿Quién debe ser el dueño del anuncio? ¿Quién paga el calentador que se estropeó, si la gestora ya no tiene el dinero del propietario? ¿Y cómo va a saber el propietario cuánto rindió de verdad el inmueble, si solo ve entrar dinero?

Vamos por partes, con una reserva real.

Cómo divide Airbnb el pago

En Airbnb, un anuncio tiene un anfitrión principal, el dueño del anuncio, y puede tener coanfitriones que ayudan a gestionarlo. Además de repartir el trabajo, el anfitrión puede repartir el dinero: parte de lo que genera cada reserva va directo al coanfitrión.

Así funciona, según las reglas actuales de Airbnb:

• Solo el dueño del anuncio configura el reparto. El coanfitrión no puede crear ni cambiar su propia parte.
• El reparto puede hacerse de cuatro formas: solo la tarifa de limpieza; la tarifa de limpieza más un porcentaje; un porcentaje; o un importe fijo por reserva.
• El porcentaje se calcula sobre las ganancias del anfitrión, y la limpieza puede quedar fuera. La base es lo que rinde la reserva ya sin la tarifa de servicio de Airbnb, y el dueño del anuncio elige si incluye la tarifa de limpieza. Así funcionan los contratos de gestión: la limpieza paga al equipo de limpieza y no entra en la comisión de gestión.
• Lo que queda después de las partes de los coanfitriones es para el dueño del anuncio.
• Los dos cobran el mismo día: normalmente al final del día hábil siguiente al check-in. Todos necesitan un método de cobro, la identidad verificada y la información fiscal que se pida.
• Hay limitaciones por región. En la Unión Europea y en Estados Unidos, un anuncio puede repartir el pago con más de un coanfitrión. Fuera de ellos, solo con uno; en algunos países anfitrión y coanfitrión tienen que residir en el mismo país, y los anuncios en México no pueden repartir el pago. Consulta las limitaciones regionales de Airbnb.

Hasta aquí, la parte técnica. Ahora, dinero de verdad.

Una reserva real, línea a línea

Un apartamento, 5 noches en septiembre. La pantalla de ganancias de Airbnb muestra:

El detalle que lo cambia todo: quien mira esta pantalla es la gestora. Ella es la dueña del anuncio. El propietario del inmueble entró como coanfitrión, y los «pagos al coanfitrión» son su parte.

La configuración elegida fue tarifa de limpieza + porcentaje:

• la reserva rindió 5864,13 € después de la comisión de Airbnb;
• la limpieza (200 €) va entera al propietario, que es quien paga al equipo de limpieza;
• sobre el resto (5664,13 €), la gestora se queda con el 20%, 1132,83 €, la comisión de gestión del contrato;
• el propietario recibe el otro 80% (4531,30 €) más la limpieza: 4731,30 €.

Un día después del check-in, cada uno tiene su dinero. Sin transferencias, sin hoja de liquidación, sin «¿cuándo llega?».

La primera decisión: ¿quién es el dueño del anuncio?

En el ejemplo, la gestora es la dueña y el propietario es el coanfitrión. También podría ser al revés. La elección parece un trámite, pero define quién manda.

No hay respuesta correcta, pero sí una regla práctica: quién es el dueño del anuncio tiene que estar escrito en el contrato, junto con lo que pasa con él si la colaboración termina. Descubrirlo a la salida siempre acaba en discusión.

¿Dividido o centralizado?

La alternativa al pago dividido es el modelo centralizado: todo el dinero de la reserva llega a la cuenta de la gestora, que paga los gastos del inmueble y después liquida al propietario lo que queda. Los dos funcionan. Lo que cambia es quién mueve el dinero de quién.

Lo que cambia el pago dividido en el día a día

El reparto de Airbnb acaba con la liquidación, pero no con la gestión. Tres cosas cambian de sitio.

1. Los gastos pasan a ser del propietario, de principio a fin

Un martes se estropea el calentador. Con el pago dividido, la gestora no lo compra para descontarlo después, porque no hay de dónde descontar. Detecta el problema, avisa al propietario, quizá recomienda al técnico, y el propietario paga directo. Por el mismo motivo, al equipo de limpieza suele pagarle él, con la tarifa de limpieza que Airbnb ya le envió. La gestora lleva la operación; el dinero es todo del propietario.

2. Registrar esos gastos pasa a ser una elección, y tiene consecuencias

Como la gestora no paga nada, nadie está obligado a apuntar el calentador en ningún sitio. Gestora y propietario deciden juntos si los gastos que paga él entran en el sistema. Si no entran, el control es más ligero, pero el propietario solo ve lo que recibió: 4731,30 €. Si entran, ve lo que el inmueble rindió de verdad. Con la limpieza (180 €) y el calentador (320 €), fueron 4231,30 €. La diferencia parece pequeña en un mes. En un año, es la diferencia entre creer que el inmueble da beneficio y saber cuánto da.

3. Las reservas fuera de Airbnb

Si el mismo apartamento recibe una reserva por Booking.com o directa, el reparto de Airbnb no existe ahí: el dinero va a quien recibió la reserva, y el ajuste vuelve a ser una liquidación. Conviene acordar desde el principio cómo se tratarán esos casos.

Cómo trata Operent el pago dividido

En Operent, cada inmueble tiene su modelo de pago, y el sistema se comporta según él.

• Con el pago dividido, no hay liquidación que calcular. Operent registra como ingreso de la gestora solo la comisión de gestión. La parte del propietario aparece como recibida directamente del canal.
• Los gastos respetan lo acordado. Con el pago dividido, un gasto registrado puede ser de la propia gestora (la lavandería de su ropa de cama, por ejemplo) o pagado directamente por el propietario. En ese caso entra como informativo: no toca la caja de la gestora, pero forma parte del resultado del inmueble. Registrarlo o no es decisión vuestra. La opción «descontar de la liquidación» solo aparece en los inmuebles centralizados, donde existe de verdad.
• El extracto cuenta la historia que habéis elegido contar. Muestra los ingresos de la reserva, la comisión del canal, la comisión de gestión retenida y el neto que el propietario recibió de Airbnb. Si se registraron sus gastos, muestra también esos gastos y el resultado real del inmueble. Y avisa con todas las letras de que, en ese modelo, el canal pagó a cada parte directamente y no hay liquidación de la gestora.
• Las reservas entran por hoja de cálculo, sin teclearlas una a una.

Preguntas frecuentes

Conclusión

El pago dividido de Airbnb es de las mejores cosas que le han pasado a quien gestiona inmuebles de terceros: ningún dinero ajeno en tu cuenta, ninguna transferencia, ningún «¿cuándo llega?».

Pero no piensa por ti. Alguien tiene que decidir quién es el dueño del anuncio, acordar que el propietario paga las facturas del inmueble y elegir si esas facturas se registrarán, para que vea el resultado real y no solo lo que llegó a su cuenta. Quien lo resuelve antes de activar el reparto gana tiempo cada mes. Quien lo activa y lo resuelve después, gana una discusión.

Operent está en acceso anticipado y es gratuito durante la fase de validación. Si trabajas con pago dividido, puedes ver el flujo con tus propios inmuebles: habla con nosotros.