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Imagine não precisar mais fazer repasse. O hóspede faz check-in e, no dia útil seguinte, o Airbnb paga os dois lados, cada um na sua conta: a sua parte na conta da gestora e a do proprietário na conta dele. Ninguém transfere nada para ninguém, e não sobra dinheiro de terceiro parado no seu banco esperando o fim do mês.
É isso que o Airbnb oferece com o pagamento dividido entre anfitrião e coanfitrião, a chamada gestão split. Para muitas administradoras, parece bom demais para ser verdade.
Em parte, é mesmo: resolve muita coisa. Mas levanta perguntas que quase ninguém faz antes de ativar. Quem deve ser o dono do anúncio? Quem paga o chuveiro que queimou, se a gestora não segura mais o dinheiro do proprietário? E como o proprietário vai saber quanto o imóvel rendeu de verdade, se ele só vê o dinheiro entrando?
Vamos por partes, com uma reserva real.
Como o Airbnb divide o pagamento
No Airbnb, um anúncio tem um anfitrião principal, o dono do anúncio, e pode ter coanfitriões que ajudam a administrar. Além de dividir o trabalho, o anfitrião pode dividir o dinheiro: parte do que cada reserva gera vai direto para o coanfitrião.
O funcionamento, pelas regras atuais do Airbnb:
- Só o dono do anúncio configura a divisão. O coanfitrião não consegue criar nem alterar a própria parte.
- A divisão pode ser feita de quatro jeitos: só a taxa de limpeza; a taxa de limpeza mais uma porcentagem; uma porcentagem; ou um valor fixo por reserva.
- A porcentagem incide sobre as diárias, não sobre a limpeza. A base é o que a reserva rende já sem a taxa de serviço do Airbnb, e o dono do anúncio pode deixar a taxa de limpeza fora da conta. É assim que funciona nos contratos de gestão: a limpeza paga a diarista e não entra na taxa de gestão.
- O que sobra depois das partes dos coanfitriões fica com o dono do anúncio.
- Os dois recebem no mesmo dia: normalmente até o fim do dia útil seguinte ao check-in. Todos precisam ter um método de recebimento cadastrado e a identidade verificada.
Até aqui, técnica. Agora, dinheiro de verdade.
Uma reserva real, linha por linha
Um apartamento, 5 noites em setembro. A tela de ganhos do Airbnb mostra:
| Diárias (5 noites) | R$ 6.970,00 |
|---|---|
| Taxa de limpeza | R$ 200,00 |
| Taxa de serviço do Airbnb (16% + impostos) | − R$ 1.305,87 |
| Cotas do coanfitrião | − R$ 4.731,30 |
| Você recebe | R$ 1.132,83 |
O detalhe que muda tudo: quem está olhando essa tela é a gestora. Ela é a dona do anúncio. O proprietário do imóvel entrou como coanfitrião, e as “cotas do coanfitrião” são a parte dele.
A configuração escolhida foi taxa de limpeza + porcentagem:
- a reserva rendeu R$ 5.864,13 depois da taxa do Airbnb;
- a limpeza (R$ 200) vai inteira para o proprietário, que é quem paga a diarista;
- sobre o restante (R$ 5.664,13), a gestora fica com 20%, R$ 1.132,83, a taxa de gestão do contrato;
- o proprietário recebe os outros 80% (R$ 4.531,30) mais a limpeza: R$ 4.731,30.
Um dia depois do check-in, cada um tem o seu dinheiro. Sem Pix, sem planilha de repasse, sem “quando cai?”.
A primeira decisão: quem é o dono do anúncio?
No exemplo, a gestora é a dona e o proprietário é o coanfitrião. Também poderia ser o contrário. A escolha parece burocrática, mas define quem manda.
Quando a gestora é a dona do anúncio
- ela controla a configuração da divisão, o preço, o calendário e as regras;
- as avaliações e o histórico ficam no perfil da gestora, que acumula reputação na plataforma;
- se o contrato acabar, o anúncio e suas avaliações continuam com a gestora, e o proprietário precisa começar outro do zero. Isso protege o seu trabalho, mas pode assustar um proprietário na hora de fechar negócio.
Quando o proprietário é o dono do anúncio
- ele mantém o controle final e pode tirar a gestora a qualquer momento;
- é ele quem define a sua parte. Se ele mudar a porcentagem, é você quem descobre depois;
- para proprietários com um único imóvel e medo de “perder o anúncio”, esse arranjo costuma facilitar a conversa comercial.
Não existe resposta certa, mas existe uma regra de bolso: quem é dono do anúncio precisa estar escrito no contrato, junto com o que acontece com ele se a parceria terminar. Descobrir isso na saída sempre dá briga.
Dividido ou centralizado?
A alternativa à gestão split é o modelo centralizado: todo o dinheiro da reserva cai na conta da gestora, que paga as despesas do imóvel e depois repassa o que sobra ao proprietário. Os dois funcionam. O que muda é quem mexe no dinheiro de quem.
| Gestão split | Centralizado | |
|---|---|---|
| Dinheiro do proprietário | Cai direto na conta dele | Passa pela conta da gestora |
| Quando cada um recebe | No dia útil seguinte ao check-in | Gestora recebe; proprietário recebe no repasse |
| Despesas do imóvel | Gestora avisa, proprietário paga direto | Gestora paga e desconta do repasse |
| Dinheiro de terceiros no seu caixa | Nenhum | Todo mês |
| Trabalho no fim do mês | Prestar contas, se combinado | Calcular o repasse, pagar e prestar contas |
| Booking e reserva direta | Não se aplica: a divisão é do Airbnb | Funciona igual em qualquer canal |
A gestão split costuma valer a pena quando
- a maior parte das reservas vem do Airbnb;
- o proprietário quer pagar as contas do próprio imóvel e acompanhar de perto;
- você quer vender gestão, não guardar dinheiro de terceiros.
O centralizado costuma ser melhor quando
- o imóvel vende em vários canais e você quer uma regra só para todos;
- o proprietário não quer se envolver com pagamentos: prefere que a gestora resolva tudo e mande um valor só, já líquido, uma vez por mês;
- as despesas são frequentes e pequenas, e pedir ao proprietário que pague cada uma travaria a operação.
O que a gestão split muda no dia a dia
A divisão do Airbnb acaba com o repasse, mas não com a gestão. Três coisas mudam de lugar.
1. As despesas passam a ser do proprietário, de ponta a ponta
Numa terça, o chuveiro queima. No split, a gestora não compra e desconta depois, porque não há de onde descontar. Ela identifica o problema, avisa o proprietário, talvez indique o eletricista, e o proprietário paga direto. A diarista, pelo mesmo motivo, costuma ser paga por ele, com a taxa de limpeza que o Airbnb já mandou para a conta dele. A gestora cuida da operação; o dinheiro é todo do proprietário.
2. Registrar essas despesas vira uma escolha, e ela tem consequência
Como a gestora não paga nada, ninguém é obrigado a lançar o chuveiro em lugar nenhum. Gestora e proprietário decidem juntos se as despesas pagas por ele entram no sistema. Se não entram, o controle fica mais leve, mas o proprietário passa a ver só o que recebeu: R$ 4.731,30. Se entram, ele vê o que o imóvel rendeu de verdade. Com a diarista (R$ 180) e o chuveiro (R$ 320), foram R$ 4.231,30. A diferença parece pequena num mês. No ano, é a diferença entre achar que o imóvel dá lucro e saber quanto ele dá.
3. As reservas fora do Airbnb
Se o mesmo apartamento recebe uma reserva pela Booking ou direto pelo WhatsApp, a divisão do Airbnb não existe ali: o dinheiro cai para quem recebeu a reserva, e o acerto volta a ser um repasse. Vale combinar desde o início como esses casos serão tratados.
Como o Operent trata a gestão split
No Operent, cada imóvel tem o seu modelo de pagamento, e o sistema se comporta de acordo com ele.
- No split, não existe repasse para calcular. O Operent registra como receita da gestora só a taxa de gestão. A parte do proprietário aparece como recebida direto do canal.
- As despesas respeitam o combinado. No split, uma despesa lançada pode ser da própria gestora (a lavanderia do enxoval dela, por exemplo) ou paga direto pelo proprietário. Nesse caso ela entra como informativa: não mexe no caixa da gestora, mas compõe o resultado do imóvel. Lançar ou não é decisão de vocês. A opção “descontar do repasse” só aparece nos imóveis centralizados, onde ela existe de verdade.
- O demonstrativo conta a história que vocês escolheram contar. Ele mostra a receita da reserva, a comissão do canal, a taxa de gestão retida e o líquido que o proprietário recebeu do Airbnb. Se as despesas dele foram lançadas, mostra também essas despesas e o resultado real do imóvel. E avisa com todas as letras que, naquele modelo, o canal pagou cada parte direto e não há repasse da gestora.
- As reservas do Airbnb entram sozinhas, pelo encaminhamento dos e-mails de confirmação, sem digitação.
Perguntas frequentes
Na gestão split, a gestora paga alguma coisa pelo proprietário?
Em geral, não. Esse é o espírito do modelo: cada um recebe a sua parte direto do Airbnb e cada um paga as próprias contas. A gestora informa o que precisa ser pago, e o proprietário paga. Se em algum caso a gestora adiantar uma despesa, o reembolso precisa ser combinado à parte, porque não há repasse de onde descontar.
Preciso lançar no sistema as despesas que o proprietário pagou?
Não é obrigatório, porque elas não passam pelo caixa da gestora. Mas sem elas o proprietário vê quanto recebeu, não quanto o imóvel rendeu. Se ele quer saber o lucro real, ou se você quer mostrar o valor do seu trabalho com números, vale lançar.
A taxa de gestão incide sobre a taxa de limpeza?
Não deveria. A limpeza cobre a diarista, não é receita do imóvel. Na configuração “taxa de limpeza + porcentagem”, o Airbnb separa a limpeza inteira para quem paga a diarista (no exemplo, o proprietário) e aplica a porcentagem só sobre o restante. Vale deixar escrito no contrato.
A porcentagem é calculada antes ou depois da taxa do Airbnb?
Depois. Por isso “20% da reserva” no contrato pode dar um valor diferente do que o Airbnb calcula, se o contrato estiver pensando no preço cheio da diária. O mais seguro é escrever no contrato a mesma base do Airbnb: o valor da reserva sem a taxa de serviço e sem a limpeza.
O coanfitrião pode mudar a própria parte?
Não. Só o dono do anúncio configura e altera a divisão. Por isso a pergunta “quem é o dono do anúncio?” importa tanto.
Dá para usar o pagamento dividido na Booking?
Não. É um recurso do Airbnb. Nos outros canais, o dinheiro cai para quem recebe as reservas, e o acerto com o proprietário volta a ser um repasse.
E os impostos?
No split, cada parte recebe o próprio valor direto da plataforma, o que muda como cada um declara a renda e o que a gestora fatura. Converse com o seu contador antes de escolher o modelo.
Conclusão
A gestão split do Airbnb é uma das melhores coisas que aconteceram para quem administra imóveis de terceiros: nenhum dinheiro alheio no seu caixa, nenhuma transferência, nenhum “quando cai?”.
Mas ela não pensa por você. Alguém precisa decidir quem é o dono do anúncio, combinar que o proprietário paga as contas do imóvel e escolher se essas contas serão registradas, para que ele enxergue o resultado real, e não só o valor que caiu na conta. Quem resolve isso antes de ativar a divisão ganha tempo todo mês. Quem ativa e resolve depois, ganha uma discussão.
O Operent está em acesso antecipado e é gratuito durante a fase de validação. Se você trabalha com gestão split, dá para ver o fluxo com os seus próprios imóveis: .
acesso antecipado
Veja esse fluxo com os seus imóveis.
O Operent está em acesso antecipado e é gratuito durante a fase de validação. A gente acompanha de perto a sua configuração e o seu primeiro fechamento.