Neste artigo
Quem administra imóveis de temporada costuma saber de cor a ocupação do mês, quais fins de semana estão cheios e qual unidade vai melhor no Airbnb ou no Booking.
Agora a pergunta difícil: quanto sobrou no mês passado para a sua empresa e para cada proprietário?
Para muitas administradoras, a resposta leva horas: extrato do banco, fatura do cartão, comprovantes de Pix e aquela planilha que precisa ser remontada todo mês. E, no fim, ainda fica a dúvida sobre o número.
Neste artigo, vamos seguir uma reserva real do Airbnb do começo ao fim: quem fica com cada parte, onde entram as despesas do mês e por que o controle financeiro do aluguel por temporada se perde no caminho quando depende de planilha.
Uma reserva real, do valor cheio até o bolso de cada um
Uma estadia de 5 noites em um apartamento administrado no modelo de coanfitrião. É assim que o Airbnb mostra os ganhos:
| Diárias (5 noites) | R$ 6.970,00 |
|---|---|
| Taxa de limpeza | R$ 200,00 |
| Taxa de serviço do Airbnb (16% + impostos) | − R$ 1.305,87 |
| Líquido da reserva | R$ 5.864,13 |
| Parte do proprietário (cotas do coanfitrião) | R$ 4.731,30 |
| Parte da gestora | R$ 1.132,83 |
Neste contrato, a gestora cobra 20% sobre o líquido da reserva sem a limpeza: (R$ 5.864,13 − R$ 200) × 20% = R$ 1.132,83. A taxa de limpeza fica com o proprietário, que paga a diarista. O Airbnb divide o pagamento e deposita cada parte direto na conta de cada um.
Até aqui, parece simples. Mas o mês não tem só a reserva.
As despesas do mês: quem pagou?
No mesmo mês, o apartamento teve três gastos:
- Limpeza de saída: R$ 180, paga pelo proprietário à diarista.
- Troca do chuveiro, que queimou: R$ 320. O proprietário comprou, pagou e mandou o comprovante para a gestora.
- Lavanderia do enxoval: R$ 90, paga pela gestora, porque o enxoval é dela.
Na planilha, é aqui que tudo se perde. O chuveiro foi pago pelo proprietário, então “não é problema da gestora”, e muitas vezes nem é anotado. Só que, sem ele, o proprietário acha que lucrou R$ 4.731,30 com o imóvel, e não lucrou.
| Recebido do Airbnb | R$ 4.731,30 |
|---|---|
| Limpeza (pagou direto) | − R$ 180,00 |
| Chuveiro (pagou direto) | − R$ 320,00 |
| Resultado real do imóvel | R$ 4.231,30 |
| Recebido do Airbnb | R$ 1.132,83 |
|---|---|
| Lavanderia do enxoval | − R$ 90,00 |
| O que realmente sobrou | R$ 1.042,83 |
Por que a planilha falha quando a carteira cresce
Com um ou dois imóveis, dá para lembrar de tudo. Com dez, vinte ou cinquenta, os problemas se repetem:
- Reservas digitadas à mão: basta uma esquecida para o mês não fechar.
- Despesas sem dono: a troca foi feita, mas ninguém anotou quem pagou e se aquilo sai do repasse, fica com a empresa ou é só informativo.
- Despesas pagas pelo proprietário esquecidas: o resultado do imóvel fica bonito no papel e errado na vida real.
- Comprovantes espalhados entre WhatsApp, e-mail, cartão e Pix.
- Dinheiro que não é resultado misturado com resultado: um aporte ou um empréstimo entra no caixa e parece lucro.
As 4 perguntas que o seu financeiro precisa responder
1. Quanto cada imóvel gera de verdade?
Com todas as despesas, inclusive as que o proprietário pagou direto. Um imóvel com 90% de ocupação pode render pouco por causa de manutenção frequente ou de um condomínio caro.
2. Quanto é do proprietário, e por quê?
Ele precisa ver cada reserva, a taxa de gestão, cada despesa e como o repasse foi pago. Não basta um valor final no Pix.
3. Cada custo está no lugar certo?
Custo do imóvel é do imóvel. Custo da empresa é da empresa. E dinheiro que só muda de lugar, como aporte, empréstimo ou transferência entre contas, não é lucro.
4. O que realmente sobrou para a gestora?
Depois de todos os custos: qual é a margem da empresa e quanto do saldo no banco já está comprometido?
Como o Operent responde a essas perguntas
O Operent liga a operação do dia a dia ao financeiro, então as tabelas acima se montam sozinhas.
- A pergunta certa em cada despesa: quem pagou? Ao registrar o chuveiro, o Operent pergunta quem arcou com o custo. Se foi a gestora, é despesa da empresa, ou desconto no repasse quando o pagamento é centralizado. Se foi o proprietário, entra como informativo: não mexe no caixa da gestora, mas entra no resultado do imóvel. O sistema só mostra as opções que fazem sentido para o contrato daquele imóvel.
- O resultado real do imóvel, mesmo com despesas que o proprietário pagou direto. É isso que mostra a ele o lucro de verdade, e não só o valor que caiu na conta.
- Reservas que chegam sozinhas: as do Airbnb entram pelo encaminhamento dos e-mails de confirmação.
- Demonstrativo pronto para enviar: reservas, taxa de gestão, despesas e como o repasse foi pago, com uma visão para o proprietário e outra interna. Em PDF ou por e-mail, junto com o demonstrativo do imóvel, com os indicadores do mês e um recado seu para o proprietário.
- Caixa e resultado lado a lado: o painel financeiro separa o que entrou e saiu do banco do que foi realmente ganho no período, e mostra o que ainda falta repassar, pagar e receber.
- Movimentações patrimoniais separadas: aportes, empréstimos e transferências entre contas mexem no caixa, mas não inflam o lucro.
Perguntas frequentes
Taxa de ocupação alta garante lucro?
Não. A ocupação mede demanda. O lucro depende de preço, custos por imóvel e contrato. Um imóvel pouco ocupado, mas barato de manter, pode render mais que um sempre cheio.
O que são as “cotas do coanfitrião” no Airbnb?
É a parte da reserva que o Airbnb deposita direto para outra pessoa da gestão do anúncio, conforme a divisão que o dono do anúncio configura (regras do Airbnb). No modelo do exemplo, é a parte do proprietário, e por isso o dinheiro dele não passa pela conta da gestora. Explicamos esse modelo em detalhe em Coanfitrião no Airbnb: o pagamento dividido resolve o repasse?
Se o proprietário pagou uma despesa direto, por que registrar?
Porque ela reduz o resultado do imóvel. Sem registrar, o proprietário vê um lucro maior do que o real e perde a base para decidir preço, reformas e até se vale manter o imóvel na temporada.
Qual a diferença entre saldo em caixa e lucro?
O caixa mostra quanto dinheiro está na conta. O lucro mostra quanto se ganhou no período. Em uma administradora com pagamento centralizado, boa parte do caixa costuma ser de terceiros.
Conclusão
Ocupação vende, mas é o resultado que sustenta o negócio, o seu e o do proprietário. Se fechar o mês ainda exige remontar planilhas, ou se ninguém sabe ao certo quanto cada imóvel rendeu, o problema não é esforço, é ferramenta.
O Operent está em acesso antecipado e é gratuito durante a fase de validação. Veja os planos e as condições.
acesso antecipado
Veja esse fluxo com os seus imóveis.
O Operent está em acesso antecipado e é gratuito durante a fase de validação. A gente acompanha de perto a sua configuração e o seu primeiro fechamento.