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Imagine não ter de fazer mais pagamentos ao proprietário. O hóspede faz check-in e, até ao fim do dia útil seguinte, a Airbnb paga às duas partes, cada uma na sua conta: a sua parte à empresa de gestão e a do proprietário ao proprietário. Ninguém transfere nada a ninguém, e não fica dinheiro de terceiros parado no seu banco à espera do fim do mês.
É isso que a Airbnb oferece com os pagamentos ao coanfitrião, dividindo o pagamento entre anfitrião e coanfitrião. Para muitas empresas de gestão, parece bom demais para ser verdade.
Em parte, é mesmo: resolve muita coisa. Mas levanta perguntas que quase ninguém faz antes de o ativar. Quem deve ser o dono do anúncio? Quem paga o esquentador que avariou, se a empresa de gestão já não tem o dinheiro do proprietário? E como vai o proprietário saber quanto o imóvel rendeu de facto, se só vê dinheiro a entrar?
Vamos por partes, com uma reserva real.
Como a Airbnb divide o pagamento
Na Airbnb, um anúncio tem um anfitrião principal, o dono do anúncio, e pode ter coanfitriões que ajudam a geri-lo. Além de dividir o trabalho, o anfitrião pode dividir o dinheiro: parte do que cada reserva gera vai diretamente para o coanfitrião.
O funcionamento, segundo as regras atuais da Airbnb:
- Só o dono do anúncio configura a divisão. O coanfitrião não consegue criar nem alterar a própria parte.
- A divisão pode ser feita de quatro formas: só a taxa de limpeza; a taxa de limpeza mais uma percentagem; uma percentagem; ou um valor fixo por reserva.
- A percentagem é calculada sobre os ganhos do anfitrião, e a limpeza pode ficar de fora. A base é o que a reserva rende já sem a taxa de serviço da Airbnb, e o dono do anúncio escolhe se inclui a taxa de limpeza. É assim que funcionam os contratos de gestão: a limpeza paga à equipa de limpeza e não entra na comissão de gestão.
- O que sobra depois das partes dos coanfitriões fica para o dono do anúncio.
- Os dois recebem no mesmo dia: normalmente até ao fim do dia útil seguinte ao check-in. Todos precisam de um método de recebimento, da identidade verificada e da informação fiscal que for pedida.
- Há limitações por região. Na União Europeia e nos Estados Unidos, um anúncio pode dividir o pagamento com mais de um coanfitrião. Fora deles, só com um; em alguns países, anfitrião e coanfitrião têm de residir no mesmo país, e os anúncios no México não podem dividir o pagamento. Veja as limitações regionais da Airbnb.
Até aqui, a parte técnica. Agora, dinheiro a sério.
Uma reserva real, linha a linha
Um apartamento, 5 noites em setembro. O ecrã de ganhos da Airbnb mostra:
| Alojamento (5 noites) | 6970,00 € |
|---|---|
| Taxa de limpeza | 200,00 € |
| Taxa de serviço da Airbnb (com impostos) | − 1305,87 € |
| Pagamentos ao coanfitrião | − 4731,30 € |
| Recebe | 1132,83 € |
O pormenor que muda tudo: quem está a olhar para este ecrã é a empresa de gestão. É ela a dona do anúncio. O proprietário do imóvel entrou como coanfitrião, e os “pagamentos ao coanfitrião” são a parte dele.
A configuração escolhida foi taxa de limpeza + percentagem:
- a reserva rendeu 5864,13 € depois da taxa da Airbnb;
- a limpeza (200 €) vai inteira para o proprietário, que é quem paga à equipa de limpeza;
- sobre o resto (5664,13 €), a empresa de gestão fica com 20%, 1132,83 €, a comissão de gestão do contrato;
- o proprietário recebe os outros 80% (4531,30 €) mais a limpeza: 4731,30 €.
Um dia depois do check-in, cada um tem o seu dinheiro. Sem transferências, sem folha de pagamentos, sem “quando cai?”.
A primeira decisão: quem é o dono do anúncio?
No exemplo, a empresa de gestão é a dona e o proprietário é o coanfitrião. Também podia ser ao contrário. A escolha parece burocrática, mas define quem manda.
Quando a empresa de gestão é a dona do anúncio
- controla a configuração da divisão, o preço, o calendário e as regras;
- as avaliações e o histórico ficam no perfil da empresa, que acumula reputação na plataforma;
- se o contrato acabar, o anúncio e as avaliações ficam com a empresa, e o proprietário tem de começar outro do zero. Isso protege o seu trabalho, mas pode assustar um proprietário na hora de fechar negócio.
Quando o proprietário é o dono do anúncio
- mantém o controlo final e pode tirar a empresa de gestão a qualquer momento;
- é ele quem define a sua parte. Se mudar a percentagem, a empresa só descobre depois;
- para proprietários com um único imóvel e medo de “perder o anúncio”, este arranjo costuma facilitar a conversa comercial.
Não há resposta certa, mas há uma regra prática: quem é o dono do anúncio tem de ficar escrito no contrato, junto com o que acontece ao anúncio se a parceria terminar. Descobrir isso à saída dá sempre discussão.
Dividido ou centralizado?
A alternativa ao pagamento dividido é o modelo centralizado: todo o dinheiro da reserva cai na conta da empresa de gestão, que paga as despesas do imóvel e depois paga ao proprietário o que sobra. Os dois funcionam. O que muda é quem mexe no dinheiro de quem.
| Pagamento dividido | Centralizado | |
|---|---|---|
| Dinheiro do proprietário | Cai diretamente na conta dele | Passa pela conta da empresa de gestão |
| Quando recebe cada um | No dia útil seguinte ao check-in | A empresa recebe; o proprietário, no pagamento |
| Despesas do imóvel | A empresa avisa, o proprietário paga diretamente | A empresa paga e desconta no pagamento |
| Dinheiro de terceiros na sua conta | Nenhum | Todos os meses |
| Trabalho no fim do mês | Prestar contas, se combinado | Calcular o pagamento, pagar e prestar contas |
| Booking.com e reserva direta | Não se aplica: a divisão é da Airbnb | Funciona igual em qualquer canal |
O pagamento dividido costuma compensar quando
- a maior parte das reservas vem da Airbnb;
- o proprietário quer pagar as contas do próprio imóvel e acompanhar de perto;
- quer vender gestão, não guardar dinheiro de terceiros.
O centralizado costuma ser melhor quando
- o imóvel vende em vários canais e quer uma só regra para todos;
- o proprietário não quer tratar de pagamentos: prefere que a empresa resolva tudo e lhe envie um só valor, já líquido, uma vez por mês;
- as despesas são frequentes e pequenas, e pedir ao proprietário que pague cada uma travaria a operação.
O que o pagamento dividido muda no dia a dia
A divisão da Airbnb acaba com o pagamento ao proprietário, mas não com a gestão. Três coisas mudam de lugar.
1. As despesas passam a ser do proprietário, do princípio ao fim
Numa terça-feira, o esquentador avaria. No pagamento dividido, a empresa de gestão não o compra para descontar depois, porque não há de onde descontar. Identifica o problema, avisa o proprietário, talvez indique o técnico, e o proprietário paga diretamente. Pelo mesmo motivo, a equipa de limpeza costuma ser paga por ele, com a taxa de limpeza que a Airbnb já lhe enviou. A empresa trata da operação; o dinheiro é todo do proprietário.
2. Registar essas despesas passa a ser uma escolha, e tem consequências
Como a empresa de gestão não paga nada, ninguém é obrigado a registar o esquentador em lado nenhum. Empresa e proprietário decidem juntos se as despesas pagas por ele entram no sistema. Se não entram, o controlo fica mais leve, mas o proprietário passa a ver só o que recebeu: 4731,30 €. Se entram, vê o que o imóvel rendeu de facto. Com a limpeza (180 €) e o esquentador (320 €), foram 4231,30 €. A diferença parece pequena num mês. Num ano, é a diferença entre achar que o imóvel dá lucro e saber quanto dá.
3. As reservas fora da Airbnb
Se o mesmo apartamento recebe uma reserva pela Booking.com ou direta, a divisão da Airbnb não existe ali: o dinheiro vai para quem recebeu a reserva, e o acerto volta a ser um pagamento ao proprietário. Convém combinar desde o início como esses casos serão tratados.
Como o Operent trata o pagamento dividido
No Operent, cada imóvel tem o seu modelo de pagamento, e o sistema comporta-se de acordo com ele.
- No pagamento dividido, não há pagamento ao proprietário para calcular. O Operent regista como receita da empresa de gestão só a comissão de gestão. A parte do proprietário aparece como recebida diretamente do canal.
- As despesas respeitam o combinado. No pagamento dividido, uma despesa registada pode ser da própria empresa (a lavandaria da roupa de cama dela, por exemplo) ou paga diretamente pelo proprietário. Nesse caso entra como informativa: não mexe na tesouraria da empresa, mas faz parte do resultado do imóvel. Registar ou não é decisão vossa. A opção “descontar no pagamento” só aparece nos imóveis centralizados, onde existe de facto.
- O extrato conta a história que escolheram contar. Mostra a receita da reserva, a comissão do canal, a comissão de gestão retida e o valor líquido que o proprietário recebeu da Airbnb. Se as despesas dele foram registadas, mostra também essas despesas e o resultado real do imóvel. E avisa com todas as letras que, nesse modelo, o canal pagou a cada parte diretamente e não há pagamento da empresa de gestão.
- As reservas entram por folha de cálculo, sem as escrever uma a uma.
Perguntas frequentes
No pagamento dividido, a empresa de gestão paga alguma coisa pelo proprietário?
Em geral, não. É esse o espírito do modelo: cada um recebe a sua parte diretamente da Airbnb e cada um paga as suas contas. A empresa informa o que é preciso pagar, e o proprietário paga. Se alguma vez a empresa adiantar uma despesa, o reembolso tem de ser combinado à parte, porque não há pagamento de onde descontar.
Tenho de registar as despesas que o proprietário pagou?
Não é obrigatório, porque não passam pela tesouraria da empresa. Mas sem elas o proprietário vê quanto recebeu, não quanto o imóvel rendeu. Se ele quer saber o lucro real, ou se quer mostrar o valor do seu trabalho com números, vale a pena registá-las.
A comissão de gestão incide sobre a taxa de limpeza?
Não deveria. A limpeza cobre a equipa de limpeza, não é receita do imóvel. Na configuração “taxa de limpeza + percentagem”, a Airbnb separa a limpeza inteira para quem paga à equipa de limpeza (no exemplo, o proprietário) e aplica a percentagem só ao resto. Convém deixá-lo escrito no contrato.
A percentagem é calculada antes ou depois da taxa da Airbnb?
Depois. Por isso “20% da reserva” no contrato pode dar um valor diferente do que a Airbnb calcula, se o contrato estiver a pensar no preço total por noite. O mais seguro é escrever no contrato a mesma base da Airbnb: o valor da reserva sem a taxa de serviço e sem a limpeza.
O coanfitrião pode mudar a própria parte?
Não. Só o dono do anúncio configura e altera a divisão. Por isso a pergunta “quem é o dono do anúncio?” importa tanto.
Dá para usar o pagamento dividido na Booking.com?
Não. É uma funcionalidade da Airbnb. Nos outros canais, o dinheiro vai para quem recebe as reservas, e o acerto com o proprietário volta a ser um pagamento.
E os impostos?
No pagamento dividido, cada parte recebe o próprio valor diretamente da plataforma, o que muda a forma como cada um declara os rendimentos e o que a empresa de gestão fatura. Fale com o seu contabilista antes de escolher o modelo.
Conclusão
O pagamento dividido da Airbnb é das melhores coisas que aconteceram a quem gere imóveis de terceiros: nenhum dinheiro alheio na sua conta, nenhuma transferência, nenhum “quando cai?”.
Mas não pensa por si. Alguém tem de decidir quem é o dono do anúncio, combinar que o proprietário paga as contas do imóvel e escolher se essas contas serão registadas, para que ele veja o resultado real e não só o valor que lhe caiu na conta. Quem resolve isto antes de ativar a divisão ganha tempo todos os meses. Quem ativa e resolve depois ganha uma discussão.
O Operent está em acesso antecipado e é gratuito durante a fase de validação. Se trabalha com pagamento dividido, pode ver o fluxo com os seus próprios imóveis: .
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