Reforma tributária no aluguel por temporada: o que muda e o que fazer antes de 2027

Até hoje, para a maioria dos proprietários, alugar por temporada envolvia um imposto só: o imposto de renda sobre o que sobrava. A reforma tributária muda isso para uma parte deles, e muda também para as gestoras.

A partir de 2027, quem se enquadrar passa a pagar dois tributos novos, o IBS e a CBS, e a lei decidiu tratar a temporada como hospedagem, não como aluguel. Na prática, um apartamento no Airbnb, para o fisco, passa a ser parecido com um quarto de hotel.

Neste artigo você vai entender, sem juridiquês, quem entra e quem continua de fora, quanto isso pode custar, o que muda para a gestora e o que fazer ainda em 2026, antes que o assunto vire pressa.

Primeiro: a temporada virou “hotelaria”

A lei da reforma (Lei Complementar 214/2025, atualizada pela LC 227/2026) diz que a locação de imóvel residencial por até 90 dias seguidos segue as mesmas regras dos serviços de hotelaria. E ela considera hospedagem o alojamento temporário em imóvel residencial mobiliado.

Isso importa por três motivos:

• A redução de alíquota é menor. O aluguel tradicional, de longo prazo, ganhou 70% de desconto na alíquota. A hotelaria ganhou 40%. A temporada fica com os 40%.
• O desconto fixo de R$ 600 por imóvel não se aplica. A lei criou esse “redutor social” para a locação residencial. Como a temporada segue as regras de hotelaria, a leitura da maioria dos especialistas é que ela fica de fora.
• Em compensação, dá para abater créditos. Quem presta serviço de hospedagem pode descontar o IBS e a CBS pagos nas compras: enxoval, móveis, limpeza, manutenção, desde que venham com nota fiscal.

Quem entra: a conta dos “3 imóveis e R$ 240 mil”

Se o imóvel está no nome de uma empresa do regime normal (Lucro Presumido ou Real), ele já entra. Para pessoa física, a lei criou um filtro com duas condições que precisam acontecer juntas no ano anterior:

• receita com aluguéis acima de R$ 240 mil no ano (valor corrigido mensalmente pela inflação); e
• mais de 3 imóveis distintos alugados.

Há ainda um gatilho no meio do ano: se a receita passar de R$ 288 mil (20% acima do limite), a pessoa vira contribuinte no próprio ano. O regulamento da CBS esclarece que, também nesse caso, vale a regra de mais de 3 imóveis. Algumas matérias dizem o contrário, então esse é um ponto para confirmar com o contador.

Duas pessoas, dois destinos:

Paulo fatura bem mais que Carla e continua fora, porque tem 3 imóveis, não “mais de 3”. Carla entra com os dois pés. Se ela vender um apartamento ou tirar um da temporada, a conta muda. É por isso que os contadores insistem em acompanhar esses dois números mês a mês, não só na declaração.

Alguns detalhes que pegam gente desprevenida:

• Conta imóvel, não contrato. Dez reservas no mesmo apartamento contam como um imóvel.
• Entra toda a receita de locação. Um apartamento alugado por ano junto com três na temporada somam quatro.
• Fração em imóvel conta como imóvel. Quem tem parte de um apartamento com um irmão, por exemplo, conta aquele imóvel, com a receita proporcional.
• Abaixo dos limites, nada muda no IBS/CBS. A pessoa física continua só com o imposto de renda.

Quanto pode custar

A alíquota de referência de 2027 ainda não foi fixada (o Senado define até o fim de 2026). As estimativas públicas para a alíquota cheia somada de IBS e CBS ficam entre 26,5% e 28%. Com a redução de 40% da hotelaria, a temporada deve ficar na faixa de 16% a 17% sobre o valor da hospedagem, antes dos créditos.

Para a Carla, com R$ 260 mil de receita, isso daria algo como R$ 41 mil a R$ 44 mil por ano, antes de abater os créditos das compras com nota. É uma estimativa para dar ordem de grandeza, não um cálculo. Mas mostra por que a nota do enxoval e da manutenção deixa de ser detalhe.

Para comparar: o aluguel tradicional, com redução de 70%, deve ficar entre 8% e 8,5%.

E a gestora?

A reforma também olha para quem administra.

• A taxa de administração tem regra própria. A lei trata a “administração e intermediação” de imóveis dentro do regime de imóveis, com redução de 50% na alíquota, algo como 13% a 14% pela estimativa atual. Isso vale para a gestora no regime normal. No Simples Nacional, ela segue pagando pelo DAS.
• Nem tudo que a gestora faz é “administração”. Limpeza, check-in, atendimento ao hóspede e precificação podem ser vistos como serviços comuns, com alíquota cheia. Os advogados recomendam deixar separado, em contrato e em nota, o que é administração e o que é serviço operacional.
• Se a gestora opera em nome próprio (subloca ou aluga o imóvel e vende a hospedagem), ela tende a cair na regra de hotelaria, como um hotel.

Airbnb e Booking vão informar tudo

As plataformas digitais passam a ter papel ativo:

• Elas informam ao fisco as operações de todos os anfitriões, inclusive de quem não é contribuinte. A receita que hoje “ninguém vê” passa a ser vista.
• Se o anfitrião for contribuinte e não emitir nota, a plataforma responde junto com ele.
• Com a concordância do anfitrião, a plataforma pode emitir a nota e recolher o imposto em nome dele.

Na prática, é razoável esperar que Airbnb e Booking passem a pedir dados fiscais e a oferecer emissão de nota para quem estiver no regime.

E a divisão de pagamento com coanfitrião?

Não há orientação oficial específica sobre o pagamento dividido do Airbnb. Pelo que a lei e os termos do Airbnb dizem, o coanfitrião presta um serviço ao dono do anúncio, não faz uma locação, e responde pelos próprios tributos. Uma dúvida relevante continua aberta: se a receita do proprietário, para a conta dos R$ 240 mil, considera o valor cheio da reserva ou só a parte que chega a ele. Quem usa gestão split deve levar essa pergunta ao contador.

O calendário, sem susto

E o imposto de renda?

A reforma não mexe no imposto de renda: o aluguel de temporada continua no carnê-leão mensal, com dedução de IPTU, condomínio e da taxa de administração quando pagos pelo proprietário. Desde 2026, rendimentos de até R$ 5 mil por mês têm IR zerado, e quem passa de R$ 600 mil por ano entra na tributação mínima de até 10%. A renda de aluguel conta nas duas regras.

O que os contadores recomendam fazer agora

Juntando o que escritórios e especialistas têm publicado, seis providências aparecem em quase todas as recomendações:

1. Conte imóveis e receita todo mês, não só em abril. Os limites são corrigidos pela inflação e há gatilho no meio do ano.
2. Simule antes de mudar de estrutura. Pessoa física, holding ou empresa no Lucro Presumido: cada caminho muda IR, IBS/CBS e custos de transferência. Mudar às pressas costuma sair caro.
3. Exija nota fiscal dos fornecedores. Enxoval, móveis, limpeza, manutenção: no regime de hotelaria, cada nota é crédito.
4. Separe tudo por imóvel, com contas e registros próprios e comprovantes guardados.
5. Deixe os contratos coerentes com quem recebe o dinheiro e quem presta cada serviço (proprietário, gestora, coanfitrião).
6. Prepare a emissão de nota e revise preços. Parte do custo novo vai para a diária ou sai da margem.

Onde o Operent entra, e onde não entra

O Operent não emite nota fiscal nem calcula IBS e CBS. Isso continua com o seu contador e com o sistema fiscal que ele usa. O que ele resolve é a parte que hoje consome dias de planilha: entregar ao contador números prontos, fechados e que batem.

• No dia a dia: receita por imóvel e por canal, a parte do proprietário separada da taxa da gestora e despesas com comprovante anexado, para saber quais compras podem virar crédito.
• No fim do mês: DRE Gerencial, auditoria do período e fechamento mensal. Depois de fechado, o mês fica travado, e uma correção vira um novo lançamento, sem apagar o histórico.
• No fim do ano: encerramento do exercício com balancete, balanço patrimonial e DRE anual, gerados de uma “foto” fixa do encerramento: emitidos hoje ou daqui a seis meses, os números são os mesmos.

Em vez de reconstruir o ano em planilha a cada pedido do contador, você entrega a base pronta, e ele gasta o tempo dele com o que importa agora: a sua estratégia para a reforma.

Perguntas frequentes

Conclusão

Para muita gente, a reforma não muda nada: quem tem até 3 imóveis ou fatura abaixo do limite segue como está. Para quem cresceu na temporada, 2027 é a virada: o apartamento no Airbnb passa a ser tratado como hospedagem, com imposto sobre o faturamento e crédito sobre as compras.

Nos dois casos, o que protege é o mesmo: saber, imóvel por imóvel, quanto entrou, quanto saiu e de quem é cada parte. Com esses números em mãos, a conversa com o contador vira decisão, e não susto.

O Operent está em acesso antecipado e é gratuito durante a fase de validação. Se você quer chegar em 2027 com os números por imóvel organizados, fale com a gente.